Unternehmensabriss

Mit der rasanten Entwicklung der Wirtschaft unseres Landes haben viele Menschen Fabriken eröffnet. Die Entstehung von Fabriken vervollständigt nicht nur die wirtschaftliche Entwicklung, sondern sorgt auch dafür, dass die Produktproduktion schneller und standardisierter wird. Um jedoch den politischen Bedürfnissen gerecht zu werden, werden viele Fabriken mit dem Problem des Abrisses konfrontiert sein, sodass die Frage, wie die Regierung für die Enteignung von Fabrikgebäuden entschädigt werden kann, für Fabrikbesitzer zu einem Problem geworden ist. Der Anwalt in diesem Artikel wird es Ihnen im Detail erklären.

Wie entschädigt man den Staat für die Enteignung von Fabrikgebäuden?

(1) Vermögensschadenersatz für Fabrikabriss

1. Grundstücksentschädigung

Als Pächter erwirbt ein Unternehmen seine Geschäftsräume in der Regel durch Vermietung. Es gibt zwei Arten von Pachtgrundstücken: die Pacht von Staatsgrundstücken und die Pacht von Gemeinschaftsgrundstücken. Der Abriss eines Unternehmens führt unweigerlich zur Beendigung dieses Mietverhältnisses. Wie können also die erwarteten Interessen des Unternehmens im Mietvertrag geschützt werden? Gegenstand der Abbruchentschädigung sind nach der Abbruchordnung Bauten und Anlagen auf landeseigenen Grundstücken. Die Abrissvorschriften sehen keine einheitlichen Bestimmungen zur Entschädigung für unbebautes oder sauberes Land vor. In den „Umsetzungsregeln für die Bewertung und Entschädigung des Abbruchs von Nichtwohngebäuden auf dem Gelände der China 2010 Shanghai World Expo“ wird klargestellt, dass „der Grundpreis der Entschädigung für Landnutzungsrechte in Übereinstimmung mit den Grundsätzen der Marktbewertung, des Gesamtgleichgewichts und der staatlichen Preisgestaltung bestimmt wird: 1,1–1,3 Millionen Yuan/mu in der Region Pudong und 1,2–1,4 Millionen Yuan/mu in der Region Puxi.“ Dies ist das erste Mal, dass Shanghai die Entschädigungsmethode für Landnutzungsrechte in Form eines Grundsatzdokuments klarstellt.

Die Entschädigung für den Abriss von Grundstücken an anderen Orten wird oft zusammen mit der Entschädigung für Häuser und Gebäude berechnet. Es gibt viele unklare und undurchsichtige Situationen, die es den Rechteinhabern unmöglich machen, eine entsprechende angemessene Entschädigung zu erhalten. Gleichzeitig ist dies auch ein Bereich, den unsere Gesetzgebungs- und Verwaltungsbehörden bei der Formulierung von Gesetzen, Vorschriften und Grundsatzdokumenten schützen sollten. Wir hoffen, dass die zuständigen Abteilungen darauf achten können.

2. Entschädigungen für Häuser und Gebäude

Die Entschädigung für Häuser und Gebäude wird auf der Grundlage der in der entsprechenden Grundstücksbescheinigung eingetragenen Baufläche berechnet. Wenn aus historischen Gründen die Beantragung eines Immobilienzertifikats und eines Grundstückszertifikats nicht möglich ist, kann dies durch eine tatsächliche Vermessung festgestellt werden. Der Wert von Häusern und Gebäuden sollte grundsätzlich von den Abrissern und den Abrisspersonen gemeinsam einem Schätzungsunternehmen anvertraut werden. Das Schätzungsunternehmen ermittelt den tatsächlichen Wert der Häuser und Gebäude auf der Grundlage einschlägiger technischer Schätzungsstandards. Liegt er unter dem Mindeststandard für den Entschädigungspreis pro Einheit für den Abriss städtischer Häuser in Shanghai, wird der Mindeststandard für den Entschädigungspreis pro Einheit zur Berechnung herangezogen. Und in Übereinstimmung mit den relevanten Entschädigungsstandards Shanghais werden die tatsächlichen Entschädigungsgebühren für Häuser und Gebäude berechnet.

3. Setzen Sie das Gerät auf den neuen Preis zurück

Die „Verordnung über die Verwaltung städtischer Hausabrisse“ legt fest, dass die Kosten für die Verlagerung und Installation von Geräten auf der Grundlage der von der örtlichen Regierung festgelegten Preise für den Warentransport und den Preis für die Installation von Geräten berechnet werden sollten. Maschinen und Geräte werden in zwei Kategorien unterteilt: Eine davon sind abnehmbare Geräte; das andere sind nicht entfernbare Geräte; Verluste, die durch die Verlagerung abnehmbarer Geräte verursacht werden, können in Gebühren für physische Verluste und Gebühren für Funktionsverluste unterteilt werden. Zu den Kosten für physische Schäden zählen Demontagekosten, Transportkosten, Installationskosten, Debugging-Kosten usw. Zu den Kosten für Funktionsverluste zählen die durch Standortverlagerungen verursachte Abnahme der Maschinengenauigkeit und die Zunahme minderwertiger Produkte. Bei nicht entfernbaren Geräten führt der Abriss zur Aufgabe der Geräte. Daher sollten der Neupreis und der Ersatzpreis kombiniert werden, um den Wiederbeschaffungspreis der Geräte zu berechnen und den Eigentümer zu entschädigen.

Beim tatsächlichen Abriss von Nichtwohnhäusern werden die Kosten für den Umzug und die Installation der Ausrüstung auf der Grundlage der Baufläche des abgerissenen offiziellen Hauses mit 25 Yuan pro Quadratmeter berechnet. Geräte, die nicht wieder gebrauchsfähig gemacht werden können, werden auf der Grundlage des Wiederbeschaffungspreises der Geräte entschädigt.

(2) Entschädigung für die Kosten für den Abriss der Fabrik

1. Verluste aufgrund von Produktions- und Geschäftsunterbrechungen

Artikel 33 der „Urban House Demolition Management Regulations“ sieht vor, dass der Abrissunternehmer eine angemessene Entschädigung leisten kann, wenn der Abriss von Nichtwohnhäusern zur Einstellung der Produktion und des Geschäfts führt. In Bezug auf den „angemessenen“ Standard, was „angemessen“ ist, seine Berechnungsgrundlage und Berechnungsmethode, unter welchen Umständen eine Entschädigung „kann“ und unter welchen Umständen „nicht“ kompensiert werden kann, enthält diese Verordnung keine einheitlichen Bestimmungen und andere Gesetze und Verwaltungsvorschriften sehen dies nicht vor. In der Rechtspraxis werden die Standards und Grundlagen für Entschädigungen häufig in Grundsatzdokumenten der Kommunalverwaltungen auf kommunaler Ebene festgelegt. Die Vergütungsstandards variieren von Ort zu Ort und auch die Berechnungsmethoden sind unterschiedlich. Das ist aus rechtlicher Sicht bedauerlich. Es besteht die Hoffnung, dass die zuständigen Abteilungen darauf achten und klarere und klarere Regelungen zu den Verlusten erlassen, die durch die Einstellung der Produktion und des Geschäfts entstehen, um Fairness und Gerechtigkeit im Abrissprozess zu fördern.

Shanghai hat die Methode „Berechnung auf der Grundlage der Hausfläche“ übernommen, die auf der Grundlage des Standards 300–400 Yuan pro Quadratmeter für die Baufläche abgerissener städtischer Häuser und 150–350 Yuan pro Quadratmeter für Häuser auf Gemeinschaftsgrundstücken berechnet wird. Der konkrete Betrag wird von den am Abriss beteiligten Parteien durch Verhandlungen festgelegt. Obwohl diese Berechnungsmethode einfach, leicht umzusetzen und klar ist, unterscheidet sie nicht zwischen dem Betriebsstatus des Unternehmens, seinen Geschäftsaktivitäten und dem geografischen Standort der Fabrik. Auch die bloße Begrenzung des Umfangs der Verluste durch Produktions- und Betriebsunterbrechungen auf einen Bereich von 300 bis 400 Yuan ist eine Berechnungsmethode, der es an Fairness und Gerechtigkeit mangelt. Wir glauben, dass Verluste aufgrund von Produktions- und Betriebsunterbrechungen von einer Bewertungsagentur beurteilt und festgestellt werden sollten. Nur durch die Durchführung von Einzelfallbewertungen auf der Grundlage der betrieblichen Natur, des Geschäftsbetriebs, der Betriebsbedingungen und der Rentabilität des Unternehmens können wir die Verwirklichung von Fairness gewährleisten.

2. Gebühren für den Umzug und die Installation der Ausrüstung

Geräte, die verlagert werden können, sollten nach dem Grundsatz der Weiternutzung verlagert und an einem anderen Ort installiert und weiter genutzt werden. Die entsprechend anfallenden Geräteverlagerungs- und Installationskosten stellen unvermeidbare Verluste dar, die durch den Abbruch verursacht werden und von der Abbruchpartei zu ersetzen sind. Die „Umsetzungsregeln für die Bewertung und Entschädigung des Abrisses von Nichtwohnhäusern auf dem Gelände der China 2010 Shanghai World Expo“ klären auch die Entschädigungsmethode: „Wenn Nichtwohnhäuser abgerissen werden, muss der Abrissunternehmer den abgerissenen Personen oder Hauspächtern auch die folgenden Kosten entschädigen: (1) Kosten für die Verlagerung und Installation der Ausrüstung, berechnet auf der Grundlage des von dieser Stadt festgelegten Preises für den Warentransport und die Installation der Ausrüstung.“ Insbesondere wird die Höhe der Entschädigung für die Kosten für den Umzug und die Installation der Ausrüstung ausgehandelt und vom Abrissunternehmer, der Person, die abgerissen wird, oder dem Mieter gemäß dem Preis für den Warentransport und dem Preis für die Installation der Ausrüstung festgelegt, der durch den Richtpreis der Stadt Shanghai festgelegt wird. Scheitert die Verhandlung, können Sie auch ein professionelles Gutachterunternehmen mit der Begutachtung und Feststellung beauftragen.

3. Wiedereingliederungsentschädigungskosten für entlassene Mitarbeiter.

Die Kosten für die Wiedereingliederungsentschädigung für Mitarbeiter, die aufgrund eines Abrisses entlassen wurden, sind in Gesetzen, Vorschriften und Richtliniendokumenten nicht im Detail festgelegt und sind Punkte, die die am Abriss beteiligten Parteien miteinander aushandeln. Wenn der Abriss zur Entlassung von Arbeitnehmern führt, sollte eine Entschädigung gemäß den spezifischen Arbeitsverträgen mit den Arbeitnehmern und den einschlägigen Bestimmungen des Arbeitsrechts gewährt werden.

(3) Anreizkosten basierend auf Abbruchrichtlinien

Um den Fortschritt des Abrisses zu beschleunigen, setzen Abrissunternehmer im Zuge des Abrisses häufig sofortige Umzugsanreize ein, um die abgerissenen Personen und Mieter zu ermutigen, so schnell wie möglich die Entschädigungsvereinbarung für die Neuansiedlung bei Abrissarbeiten zu unterzeichnen und aus dem Abrissgebiet auszuziehen. Die Höhe der Anreizgebühr wird vom Abrissunternehmer auf der Grundlage des tatsächlichen Abrisses festgelegt oder kann durch Verhandlungen zwischen dem Abrissunternehmer, der abzureißenden Person und dem tatsächlichen Mieter festgelegt werden. Zu beachten ist, dass bei einer Trennung von Eigentümer und Nutzer des abgerissenen Fabrikgebäudes die Anreizgebühr an den Pächter zu zahlen ist, der das abgerissene Fabrikgebäude tatsächlich nutzt. Dies ist in Richtliniendokumenten festgelegt und stellt einen sinnvollen Ansatz dar.

Wenn in unserem wirklichen Leben der Fabrikbesitzer mit der Enteignung der Fabrik konfrontiert wird, werden das Grundstück, die Häuser, die Gebäude, der Austausch der Ausrüstung sowie die Schließung der Fabrik, die Verlagerung und Installation von Ausrüstung usw. zum Inhalt der staatlichen Entschädigung für die Enteignung der Fabrik. Wenn die Regierung Fabriken enteignet, sollten die Fabrikbesitzer daher den Bau der Regierung unterstützen und wir sollten auch relevante Rechtskenntnisse nutzen, um eine rechtliche Entschädigung zu erhalten.