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So ermitteln Sie den Entschädigungspreis für den Hausabriss
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Autor des Artikels：Yingting Lawyers Group | Aktualisierungszeit：2022-11-10 | Lesezeiten：1320
Mit der Entwicklung des Städtebaus in unserem Land und der Verbesserung des materiellen und kulturellen Lebensstandards der Menschen entsprechen einige alte städtische Unterstützungseinrichtungen und -funktionen nicht mehr den Anforderungen der Urbanisierungsentwicklung. Die Umgestaltung alter Städte wird sicherlich in absehbarer Zeit ein wichtiges Thema werden. Die Regierung wird unweigerlich auch eine Reihe von Gesetzen und Vorschriften im Zusammenhang mit dem Abriss städtischer Häuser erlassen. Die neuen „Urban House Demolition Management Regulations“ schlagen eine finanzielle Entschädigung für den Abriss vor, was einen großen Fortschritt bei der Umgestaltung alter Städte in meinem Land darstellt und auch eine wichtige Maßnahme bei der Abrissreform meines Landes darstellt. Doch wie rationalisieren Schätzungsagenturen und Gutachter die Bewertung von Hausabrissen? Wie entschädigen Zerstörer die zerstörten Menschen? Dies ist ein Problem, das bei unseren Hausabrissarbeiten gelöst werden muss.
1. Bei der Abbruchbegutachtung treten vor allem folgende Probleme auf:
1. Probleme mit Bewertungsmethoden
Derzeit verwenden die meisten Abrissbewertungen für städtische Immobilien Benchmarkpreise in Kombination mit Koeffizienten wie Neuheit, Lage und Straßenfront, um den Abrisspreis umfassend zu bestimmen. Diese Berechnungsmethode steht im Widerspruch zum Geist der „Urban House Demolition Management Regulations“ und der „Real Estate Valuation Regulations“. Das liegt zum einen daran, dass der Preis eines Hauses vom Markt bestimmt wird. Es wird nicht nur von den inhärenten greifbaren Faktoren seiner Physik selbst beeinflusst, sondern auch von vielen Faktoren auf dem Markt. Letzteres ist oft einflussreicher als Ersteres. Zum Beispiel: die Einflussfaktoren des Umfeldes einer Immobilie. Dieselbe Immobilie befindet sich am selben Ort, dies bedeutet jedoch nicht, dass die Umgebung dieselbe ist. Dies wird durch die Eigenschaften (Individualität) der Immobilie bestimmt. Daher ist es für uns nicht überzeugend, den Referenzpreis ausschließlich zur Messung des Immobilienmarktpreises heranzuziehen. Zweitens ist der Ursprung des Begriffs „Grundpreis“ nicht in der „Grundstücksbewertungsordnung“ zu finden, geschweige denn die Grundlage und Wissenschaftlichkeit seiner Berechnung.
2. Probleme bei der Bestimmung des Referenzpreises für Häuser
Die Berechnung des Benchmark-Hauspreises wird zunächst von der Regierung festgelegt, um die Bewertungsagentur zu ermitteln. Anschließend führt die Agentur die Berechnung durch und anschließend arbeitet die Regierung mit den zuständigen Abteilungen zusammen, um die Berechnungsergebnisse zu bestätigen. Tatsächlich handelt es sich immer noch um ein Verhalten der Regierung, das durch staatliche Eingriffe nicht beseitigt werden kann. Daher ist der Referenzpreis für Wohnimmobilien kein Marktverhalten und kann die Veränderungen der Marktpreise für Wohnimmobilien nicht genau widerspiegeln. Es gibt sogar Verhaltensweisen der Regierung und ihrer Ministerien, die den Richtpreis bewusst senken.
3. Probleme mit den Entschädigungspreisen für Hausabbruch
(1) Der Grundstücksentschädigungspreis wird nicht wirklich widergespiegelt. Der aktuelle Hausabbruch-Entschädigungspreis wird in einigen Städten zu einem neu abgeleiteten Hausabbruch-Entschädigungspreis zusammengefasst. Das Endergebnis kann nur zum größten Teil den inhärenten materiellen Zustandspreis des Hauses selbst widerspiegeln, kann jedoch nicht genau den wirtschaftlichen Nutzwert dieser Wohneinheit widerspiegeln, geschweige denn den Preis des Grundstücks, eines immateriellen Vermögenswerts. Natürlich spiegelt dieses Endergebnis im Allgemeinen die Schlussfolgerung wider, dass der Entschädigungspreis niedrig ist. Faktoren wie das Flächenverhältnis und die Bebauungsdichte von Immobilien sowie die rationelle Landnutzung werden nicht vollständig berücksichtigt. Stattdessen wird der Wiederbeschaffungspreis von Grundstücken und Häusern als Richtpreis zusammengefasst und auf Basis der bebauten Fläche des Hauses berechnet. Das Ergebnis wird unweigerlich zu dem Mythos führen, dass Grundstücke gleicher Qualität, Menge und Preis ein hohes Flächenverhältnis haben und Grundstücke mit einer hohen Bebauungsdichte einen höheren Grundstückspreis haben; (2) Regierungsstellen greifen stärker ein, und einige Kommunalverwaltungen senken sogar Preise und Kosten, um ihre politischen Erfolge widerzuspiegeln, betrügen die Menschen, schaden den Menschen, konkurrieren mit den Menschen um Profite und schädigen das Image der Regierung.
4. Probleme bei der Identifizierung der Beschaffenheit von Häusern
Da die Gesetze und Vorschriften meines Landes in Bezug auf Immobilien hinter denen einiger abgerissener Häuser zurückbleiben, ist es wirklich schwierig, sie zu vervollständigen und die entsprechenden Verfahren zu verbessern. Einige Städte betonen jedoch blind den Abschluss von Verfahren und legen bei der Bestimmung der Beschaffenheit von Häusern starr und dogmatisch fest, ohne den tatsächlichen Zweck und Nutzungswert zu berücksichtigen. Das Endergebnis ist ein Mangel an Respekt vor der Geschichte und ein Versäumnis, die objektive Tatsache zu berücksichtigen, dass Wohnen größere Vorteile bringen kann.
5. Probleme bei der Ermittlung des Preises für Umsiedlungswohnungen
Wie wir alle wissen, werden Umsiedlungshäuser von den Abrissunternehmen (normalerweise Bauträgern) bereitgestellt, und ihre Preise sollten von den Bauträgern anhand des Marktes festgelegt werden. Sind die abgerissenen Häuser auch zum vollen Marktpreis erhältlich? Natürlich gibt es eine Lücke. Erstens gibt es Probleme bei der Ermittlung des Preises für die Abrissentschädigung des Hauses. Zweitens hinkt der Preis von Umsiedlungshäusern (aufgrund der Entwicklungszeit) hinter dem von Abrisshäusern zurück und ist nicht gleichzeitig der Preis. Dies wird unweigerlich zu einem Mangel an „Gerechtigkeit und Fairness“ zwischen den Umsiedlungshauspreisen und den Abrissentschädigungspreisen führen.
6. Probleme bei der Umsetzung der Hausabrissentschädigung
Natürlich ist es fair und vernünftig, den Hausabriss zunächst anhand des Marktpreises zu bewerten; Es besteht jedoch ein ernstes Problem der Polarisierung auf zwei Ebenen in der Wirtschaft der Stadtbewohner, insbesondere der Bewohner, die vom Abriss betroffen sind. Es handelt sich um gefährdete Gruppen, die meisten von ihnen sind entlassene Arbeitnehmer und arbeitslose Bewohner. Einige sind aufgrund einer Langzeiterkrankung bettlägerig und ihr Lebensunterhalt hängt von ihren Kindern und Jugendlichen ab. Anwohner aus den umliegenden Gemeinden helfen mit. Auch wenn ihre Häuser sehr baufällig sind, können sie dennoch als Schutz vor Wind und Regen dienen. Sobald diese Bewohner abgerissen werden, verlieren sie ihre ursprüngliche stabile Produktions- und Lebensordnung. Welche Rolle wird diese magere Entschädigung für sie spielen, nachdem sie eine Abrissentschädigung erhalten haben? Sie können es sich nicht leisten, ein kleines Haus zu kaufen.
2. Die Hauptgründe für die oben genannten Probleme
1. Es gibt keinen Unterschied zwischen Regierung und Unternehmen
Die erste Manifestation besteht in der Festlegung des Richtpreises für die Abbruchentschädigung. Die Hauptbewertungseinheit des Richtpreises für Abbruchentschädigungen wird von der Regierung und den zuständigen Ministerien festgelegt und nicht über den Wettbewerbsmarkt der Bewertungsagenturen ermittelt. Der Inhalt der Bewertung muss von der Regierung und den zuständigen Behörden festgelegt werden. Damit ist der Referenzpreis nominell der Marktpreis, tatsächlich handelt es sich jedoch um den staatlich gelenkten Preis. Zweitens, wie sich in der Bestätigung der Entschädigungspreise widerspiegelt, engagieren sich einige Regierungen und zuständige Ministerien im Interesse ihrer politischen Errungenschaften an „Imageprojekten“, indem sie die Entschädigungspreise bewusst senken und die Kosten senken, damit schwer umsetzbare Projekte umgesetzt werden können (z. B. ein Kultur- und Freizeitplatz im Kreis Wuhe, Provinz Anhui).
2. Das Marktsystem ist noch nicht vollständig entwickelt und befindet sich noch in einem Entwicklungsstadium.
Dies liegt daran, dass für die Monetarisierung von Abrissarbeiten eine große Menge an Immobilienmarkt-Transaktionsdaten erforderlich ist. Allerdings gibt es in einigen Städten ein geringes Immobilientransaktionsvolumen unterschiedlicher Art und es mangelt an entsprechenden Informationen zum Immobilienmarkt. Darüber hinaus sind Informationen zu Immobilientransaktionen immer noch sehr unregelmäßig und liegen immer noch in den Händen einiger Abteilungen. Es läuft nicht reibungslos und das Immobilieninformationssystem ist noch nicht vollständig eingerichtet.
3. Die wirtschaftliche Entwicklung der Stadtbewohner ist immer noch sehr unausgewogen und die beiden Differenzierungsebenen sind gravierend.
Die meisten der abgerissenen Menschen sind benachteiligte Gruppen. Sie können ihre Häuser nicht einfach zum Abriss an Abrissunternehmen verkaufen. Selbst wenn der aktuelle Preis ihrer bestehenden Häuser den aktuellen Preis übersteigt, können sie diese nicht verkaufen. Dies wird durch ihre grundlegendste Lebenssicherheit (Wohnen) bestimmt.
4. Es gibt keine unterstützenden Umsetzungsvorschriften für die „Urban House Demolition Management Regulations“, was zu verschiedenen lokalen Abbruchbewertungs- und Entschädigungsmaßnahmen führt.
Derzeit ist die Beschaffenheit des Landes in unserem Land vielfältig. Landeigentum kann in Staatseigentum und Gemeinschaftseigentum unterteilt werden, und Staatseigentum kann in Zuteilung und Übertragung unterteilt werden. Wenn die Art der Abbruchentschädigung nicht berücksichtigt wird, wird sich die Übertragung von Landnutzungsrechten in meinem Land zwangsläufig in einem Stadium befinden, in dem sie schwierig umzusetzen ist und sich außerdem in einem sehr chaotischen Stadium befindet. Bei den städtischen Landnutzungsrechten unseres Landes handelt es sich um ein kostenpflichtiges, zeitlich begrenztes Nutzungssystem (ein System, das im „Urban Real Estate Management Law“ eindeutig festgelegt ist). Doch wie kann die Regierung nach Ablauf des Landnutzungsrechts, abgesehen davon, dass es erneuerbar ist, es zurückgewinnen? Sollten die oberirdischen Gebäude zusammen mit dem Grundstück kostenlos zurückgewonnen werden? Oder sollte es mit einer Entschädigung zurückgefordert werden? Diese sind in den gesetzlichen Bestimmungen nicht klar festgelegt, was sich zwangsläufig auf unsere Berücksichtigung des Restwerts (d. h. des Restwerts) bei der Bewertung der Entschädigungspreise für den Abbruch von Immobilien auswirkt und es unmöglich ist, die Wertminderung zu messen.
3. Vorschläge
1. Verbessern Sie relevante Belege und legen Sie wissenschaftliche Bewertungsmethoden fest
Bei der Ermittlung des Richtpreises sind die „Grundstücksbewertungsvorschriften“ zugrunde zu legen; Bei der Bestimmung der Nutzungsart des Hauses sollten die tatsächliche Nutzung und der Nutzungswert vollständig berücksichtigt werden. Hinsichtlich der Bewertungsmethoden sollte die „Grundstücksbewertungsordnung“ zur Festlegung des bewertungstechnischen Weges herangezogen werden.
2. Stärken Sie die Überwachung der Wohnungsbewertungsaktivitäten und bauen Sie ein hervorragendes Bewertungsteam auf
Bewertungsagenturen und Gutachter sollten diese Informationen durch Wettbewerb auf dem Markt erhalten, anstatt obligatorische Identifizierungen vorzunehmen. Regierungsstellen sollten zusammenarbeiten und die Ergebnisse gemeinsam verwalten. Auch wenn die Schlussfolgerung der Abrissbewertung anerkannt wird, sollten auch die tatsächlichen Schwierigkeiten benachteiligter Gruppen berücksichtigt werden. Nur so kann der Abriss reibungslos durchgeführt und Bauprojekte, die den Menschen und dem Land zugute kommen, gut umgesetzt werden.
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