Verwaltungsvereinbarung

[Wichtige Punkte des Falles]

Eine Entwicklungsgesellschaft gewann zwei Parzellen A und B in einem Paket. Da der Gewerbekomplex auf Parzelle B überfällig war, berechnete das Büro für natürliche Ressourcen einen pauschalierten Schadensersatz auf der Grundlage des Gesamtpreises der beiden Parzellen in Höhe von 999 Millionen Yuan. Das Unternehmen weigerte sich, die Strafe zu akzeptieren und war der Ansicht, dass die Fertigstellung von Grundstück A im Zeitplan verlief und dass die Verzögerung bei Grundstück B teilweise auf staatliche Planungsanpassungen zurückzuführen war, und beantragte daher eine behördliche Überprüfung.

Anwalt Ying Ting wies darauf hin, dass der Kern dieses Falles darin besteht, dass die Aufsicht auf „Paket“ und nicht auf „Gesamtvertrag“ basieren sollte. Die Überprüfungsbehörde übernahm schließlich diese Ansicht und stellte fest, dass die Grundstücke A und B unabhängig voneinander bewertet und in Phasen gebaut wurden. Nur auf Grundstück B entfielen 20 % des Gesamtpreises, und die auf den Gesamtbetrag bezogene Strafe war offensichtlich unangemessen. Gleichzeitig führten die neuen Vorschriften der Verwaltungsbehörde dazu, dass die Baugenehmigung ins Hintertreffen geriet und die Verantwortung nicht vollständig beim Unternehmen liegen sollte.

Auf Initiative der Prüfstelle korrigierte die Verwaltungsbehörde den Fehler selbst, und das Unternehmen zog seinen Antrag zurück und konnte so einen Verlust von fast einer Milliarde Yuan erfolgreich vermeiden. Dieser Fall unterstreicht die Schlüsselrolle der Verwaltungskontrolle beim Schutz der legitimen Rechte und Interessen privater Unternehmen und bei der Korrektur unangemessenen Verwaltungsverhaltens. Es bietet auch eine wichtige Referenz für ähnliche Streitigkeiten über die Erfüllung von Grundstücksverträgen.

Ein Entwicklungsunternehmen war unzufrieden mit der administrativen Neuüberlegung des Büros für natürliche Ressourcen und Planung einer bestimmten Stadt in der Provinz Zhejiang hinsichtlich der Einziehung von pauschalierten Schadensersatzansprüchen – die Überwachung und Verwaltung der Erfüllung des „staatseigenen Baulandnutzungsrechtsübertragungsvertrags“ durch die Verwaltungsbehörde sollte auf Grundstücken basieren[Grundlegende Sachverhalte]Im Jahr 2017 erhielt der Antragsteller, ein Entwicklungsunternehmen, durch Paketausschreibungen die staatlichen Baulandnutzungsrechte für zwei Grundstücke A und B eines Parks in einer Stadt in der Provinz Zhejiang und unterzeichnete anschließend einen „Staatseigenen Baulandnutzungsrechtsübertragungsvertrag“ mit dem Land- und Ressourcenbüro der ehemaligen Stadt (heute das Büro für natürliche Ressourcen und Planung einer Stadt). Im Vertrag sind das Übertragungsgebiet, der Standort, der Gesamtübertragungspreis, der Beginn und die Fertigstellungszeit des Bauprojekts, die Planungsbedingungen usw. der Grundstücke A bzw. B klar festgelegt. Darin ist auch die Haftung für Vertragsverletzungen wegen verspäteter Fertigstellung festgelegt: Für jeden Tag der Verspätung ist eine Vertragsstrafe in Höhe von 1‰ des gesamten Übertragungspreises der Landnutzungsrechte zu zahlen. Während der Vertragserfüllung stellte das ursprüngliche Land- und Ressourcenbüro des Beklagten einer bestimmten Stadt fest, dass der Antragsteller den Bau des Wohnprojekts auf Grundstück A wie vereinbart abgeschlossen hatte. Aus eigenen Gründen des Klägers konnte das Gewerbekomplexprojekt auf Grundstück B jedoch nicht termingerecht fertiggestellt werden. Dementsprechend erließ der Beklagte am 18. April 2024 eine „Entscheidung zur Zahlung von pauschaliertem Schadensersatz“, in der er feststellte, dass der Antragsteller für die Vertragsverletzung für die 689 Tage überfällige Fertigstellung der beiden Grundstücke A und B verantwortlich sei und einen pauschalierten Schadensersatz in Höhe von 999,739 Millionen Yuan zahlen müsse, basierend auf dem Gesamtpreis für die Übertragung der Landnutzungsrechte (einschließlich der Grundstücke A und B). Der Beschwerdeführer war mit der Entscheidung unzufrieden und beantragte bei der Volksregierung einer bestimmten Stadt eine erneute Verwaltungsprüfung, um die Entscheidung zur Zahlung von pauschaliertem Schadensersatz aufzuheben.
【Überprüfungsergebnis】

Die Verwaltungsprüfungsbehörde gelangte zu dem Schluss, dass der Schwerpunkt des Falles auf der Frage lag, ob der Antragsteller für Vertragsverletzungen haftbar gemacht werden sollte und ob die Berechnung des pauschalierten Schadensersatzes angemessen war. Durch die Durchführung von Anhörungen, Vor-Ort-Inspektionen von Bauprojekten und die Einberufung gemeinsamer Fallbesprechungen ist die Verwaltungsüberprüfungsbehörde der Ansicht, dass im Hinblick auf die Praxis der Untersuchung, Identifizierung und Verarbeitung von ungenutztem Land auf Parzellenbasis bei der Veräußerung von ungenutztem Land auch die Überwachung und Verwaltung der Ausführung staatseigener Baulandnutzungsrechtsübertragungsverträge auf Parzellenbasis erfolgen sollte. In diesem Fall handelte es sich bei Grundstück A und Grundstück B um zwei unabhängige Grundstücke. Der Schätzpreis wurde vor der Übertragung gesondert ermittelt. Nach der Übergabe wurde das Projekt in Etappen zur Baugenehmigung eingereicht. Die Vertragserfüllung sollte für verschiedene Grundstücke gesondert überwacht werden. Der Grundstückspreis des Gewerbekomplexprojekts von Grundstück B machte nur 20 % des Gesamtübertragungspreises des Vertrags aus, aber der Beklagte berechnete den pauschalierten Schadensersatz auf der Grundlage des Gesamtübertragungspreises der beiden Grundstücke, was offensichtlich unangemessen war. Darüber hinaus verlangte die Kommunalverwaltung nach der Unterzeichnung des „Staatseigenen Vertrags zur Übertragung von Baulandnutzungsrechten“ vom Antragsteller, den Plan aufgrund der Umsetzung neuer Vorschriften zu überarbeiten, was zu einer Verzögerung bei der Bearbeitung der Baugenehmigungen für das Gewerbekomplexprojekt in Block B führte. Der Beklagte stellte direkt fest, dass das Gewerbekomplexprojekt aus eigenen Gründen des Antragstellers überfällig abgeschlossen worden sei, was unfair sei. Dementsprechend wies die Verwaltungsprüfungsstelle den Beklagten darauf hin, dass es Probleme mit der Entscheidung in diesem Fall gebe, was den Beklagten dazu veranlasste, den Fehler selbst zu korrigieren. Der Antragsteller zog den Antrag auf Verwaltungsprüfung freiwillig zurück und die Verwaltungsprüfung wurde eingestellt.

【Typische Bedeutung】
Die Überwachung und Verwaltung der Ausführung staatlicher Baulandnutzungsrechtsübertragungsverträge gemäß den Gesetzen und Vorschriften ist ein gesetzliches Mittel der Regierung zur Stärkung der Makrokontrolle über Land und eine unvermeidliche Voraussetzung für die Regulierung des Landmarktverhaltens und die Förderung einer sparsamen und intensiven Landnutzung. Verwaltungsüberprüfungsbehörden sollten das Gesetz zur Förderung der Privatwirtschaft gewissenhaft umsetzen, sicherstellen, dass private Wirtschaftsorganisationen Land und andere Produktionsfaktoren im Einklang mit dem Gesetz gleichberechtigt nutzen, und Verhaltensweisen, die den legitimen Rechten und Interessen privater Unternehmen schaden, entschlossen ein Ende setzen. In diesem Fall bestand die Verwaltungsprüfungsbehörde darauf, die Fakten als Grundlage und das Gesetz als Kriterium heranzuziehen, und entschied, dass die Überwachung und Verwaltung der Erfüllung des „Staatseigenen Vertrags zur Übertragung von Baulandnutzungsrechten“ auf Grundstücken basieren sollte. Es wies außerdem darauf hin, dass die Entscheidung des Beklagten, dass der Kläger die Haftung für Vertragsverletzungen tragen solle, unfair und die Berechnung der Höhe des pauschalierten Schadensersatzes offensichtlich unangemessen sei. Durch die Korrektur des Missverständnisses des Beklagten, dass „Gesamtübertragung gleichbedeutend mit Gesamtverantwortung“ sei, und durch die Förderung des Beklagten, selbst unzulässiges Leistungsüberwachungsverhalten zu korrigieren, wurden wirtschaftliche Verluste von fast einer Milliarde Yuan für private Unternehmen vermieden, die Rechte und Interessen der Unternehmen bei der gleichberechtigten Nutzung von Land und anderen Produktionsfaktoren im Einklang mit dem Gesetz wirksam geschützt und ein gutes Entwicklungsumfeld für private Unternehmen geschaffen.